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物权保护纠纷

2019/3/14 13:57:57

徐某与和泓置地集团有限公司等物权保护纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民事判决书

(2013)丰民初字第12063号
原告徐某,男,1984年6月17日出生,自由职业。
委托代理人古利新北京知润律师事务所律师。
被告和泓置地集团有限公司,住所地北京市大兴区庞各庄镇工业西区82号。
法定代表人:刘江,董事长。
委托代理人赵发强,男,1983年9月11日出生。
被告北京和泓物业服务有限公司,住所地北京市大兴区庞各庄镇甜园路2号。
法定代表人:张爱丽,董事长。
委托代理人马文翰,男,1979年3月1日出生。
委托代理人马洪超,男,1978年9月22日出生。
被告北京市热力集团有限责任公司,住所地北京市朝阳区西大望路1号(1号楼2501室)。
法定代表人:李大维,董事长。
委托代理人王美兰,女,1966年1月19日出生,该公司职员。
被告石某,女,1982年1月14日出生。
委托代理人赵传军北京市万律律师事务所律师。
委托代理人周娟娟(系石某之母),1949年8月10日出生。
原告徐某与被告和泓置地集团有限公司(以下简称和泓置地公司)、北京和泓物业服务有限公司(以下简称和泓物业公司)、北京市热力集团有限责任公司(以下简称热力集团公司)、石某物权保护纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告徐某委托代理人古利新、被告和泓置地公司委托代理人赵发强、和泓物业公司委托代理人马文翰、马洪超,热力集团公司委托代理人王美兰、石某及其委托代理人赵传军、周娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某诉称:我系××105号房屋(以下简称105号房屋)业主,石某是我楼上××203号房屋(以下简称203号房屋)邻居。和泓置地公司系该房屋所在小区的开发商,和泓物业公司是该小区的物业服务单位。热力集团公司是该小区的供热单位。自2011年11月起,我发现我家房屋西南侧天花板漏水,遂报物业公司维修未果,与楼上石某协商未果,漏水导致办公桌等泡坏,该房间不能正常使用。和泓置地公司作为房屋出售方,应当保证该房屋的质量;和泓物业公司作为维修责任人,应当尽到妥善维修义务;石某作为楼上房屋产权人,有义务配合维修漏水点,并将我的漏水天花板恢复原状;热力集团公司作为供热单位,负有供暖设施维护义务。故起诉至法院请求:1、和泓置地公司、和泓物业公司、热力集团公司、石某将我房屋西南侧的漏水处修复并恢复原状;2、四被告赔偿因漏水造成的损失9000元;3、四被告按照每月2500元的标准,赔偿原告自2013年2月1日至实际修复之日止的租金损失。诉讼费用由对方承担。
被告和泓置地公司辩称:房屋验收不存在任何问题,自2005年入住已经8年,供热系统的保修期是2年,卫生间防水是5年,现已过保修期,且本案属于相邻关系纠纷,我公司对漏水没有责任,也没有维修义务,不同意徐某的诉讼请求。
被告和泓物业公司辩称:我公司的物业服务范围是小区公共区域等,不包括业主自有部分;另,此次事件发生后我公司多次与业主进行沟通协调,我公司已做到自己的工作,没有维修义务,不同意徐某的诉讼请求。
被告热力集团公司辩称:供暖管道入户之后的部分系业主自有部分,由业主自行承担;按照北京市供热采暖办法规定,我公司同意对徐某所称供暖管线进行维修,但修理费用应由住宅用户承担;另外,维修时需要进入住户室内进行施工,需要住户予以配合;不同意原告赔偿损失的诉讼请求。
被告石某辩称:我方没有任何侵权行为,原告的房屋漏水与我也不存在因果关系,故我方不具备被告的主体资格,不同意原告的诉讼请求。具体理由如下:1、我自2005年10月入住203号房屋后从未因装修、使用不当导致供水设施漏水,且未动过地面,不可能发生漏水。2、徐某自2009年1月购买105号房屋入住曾将房屋出租用于开办旅行社,且保修记录上写明是房屋北侧漏水,与我房屋并非上下相邻。3、我方不存在不予配合维修的问题,因本案在漏水原因不清、责任不明的情况下,原告主张我方不予配合维修,并要求赔偿损失,没有任何事实及法律依据。4、物业公司及供暖公司在房屋漏水问题上相互推托,原告态度强硬。5、原告屋顶漏水存在多种可能的因素。6、原告提供的证据缺乏真实性。
经审理查明:徐某是105号房屋业主,该房屋供暖管道在入户部分采用地埋管设计。石某住徐某楼上203号房屋。和泓置地公司系该房屋所在小区的建设单位,和泓物业公司是上述房屋所在小区的物业服务企业。热力集团公司是小区供热企业。
另查,自2011年11月供暖开始后,徐某发现105号房屋西南侧漏水。后经和泓物业公司及供暖单位查看,初步确认徐某的105号房屋屋顶渗水是因为石某居住的203号房屋的暖气地埋管漏水所致。2012年12月、2013年1月29日,供暖单位曾将203号房屋的供暖阀门关闭以查明漏水原因,后未曾将供暖阀门开启,105号房屋亦未发现漏水。徐某与和泓置地公司、和泓物业公司、热力集团公司、石某就维修事项未协商一致,导致供暖管道至今未修理。2013年1月,徐某曾就漏水纠纷起诉至本院,后撤诉。
2013年12月13日,本院现场勘验显示:105号房屋西南侧未发现实际漏水或渗水,仅有之前渗水痕迹。当天,供暖单位将203号房屋的供暖阀门开启;2013年12月17日,105号房屋西南侧再次发现漏水。徐某、和泓置地公司、和泓物业公司、热力集团公司、石某对上述事实均予以确认。
再查,涉案房屋于2005年建成的,供暖设施已过保修期限。
本院认为:行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任;二人共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任。本案中,经本院查明事实及现场勘验笔录确认:徐某所有的105号房屋西南侧屋顶渗水系由石某居住的203号房屋的暖气地埋管渗水导致的。商品房开发商将其所建楼房出售,应对其建筑物在法定期限内承担保修责任,超过保修期限的,应由房屋所有人自行承担修理费用;因203号房屋的暖气地埋管是为石某提供供暖,石某属于203号房屋的暖气地埋管的受益人和管理人,涉案的房屋已经超过开发商对于供暖设施保修期限,石某应承担203号房屋的暖气地埋管的维修及恢复原状的义务,并支付相关费用;徐某要求和泓置地公司承担责任,无法律及事实依据,本院不予支持。另,热力集团公司作为供热单位有对住宅用户室内采暖设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任。和泓物业公司系物业服务单位,徐某要求和泓物业公司承担责任,无法律及事实依据,本院不予支持。因203号供暖阀门关闭后未再开启,后105号房屋未曾漏水,且仅有房屋西南侧一间曾发生漏水,另,徐某在2013年1月曾就本纠纷起诉后撤诉,故其对租金损失的扩大有一定责任,本院对租金损失数额予以酌定。综上所述,依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、第十九条之规定,判决如下:
一、北京热力集团公司于本判决生效后十五日内对石某名下的××二○三号房屋地埋暖气管漏水予以维修,并对因维修损毁徐某和石某的其他建筑和装修结构恢复原状,维修及恢复原状所产生的费用由石某负担。
二、石某于本判决生效后十五日内赔偿徐某租金损失三千元。
三、驳回徐某的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元,由石某负担(于本判决生效之日起七日内交付徐某)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费,按自动撤回上诉处理。
审判长杨静
代理审判员魏洪杰
代理审判员马丽娟
二○一四年二月二十日
书记员张颖


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